首富過山車背後的搬家公司恆大模式」

　　來源：中國新聞周刊    文/熊穎

　　2017年9月18日台南搬家推薦福布斯數據顯示，許家印身價增至391億美元，略高於馬化騰和馬雲台南搬家推薦再一次成為中國首富台南 搬家

　　之所以說「再一次」台南搬家推薦是因為2009年11月，許家印也曾登頂首富寶座。

　　不過此次許家印搬家公司首富之位」還沒坐穩，隨著尾盤恆大股價沖高回落和騰訊股價的小幅上漲台南搬家推薦幾個小時后馬化騰以388億美元的身價再回榜首。

　　透過許家印兩次登頂又兩次回落的首富過山車，可以看出，恆大的商業模式並非一成不變台南搬家推薦從低谷期的特價銷售，到擴張期的瘋狂圈地，再到成熟期「三低一高」的模式轉型以及多元化的輕資產布局，「恆大模式」漸隱漸現台南 搬家

　　「特價模式」讓利回血

　　許家印第一次和搬家公司首富」聯繫在一起是2009年冬天台南 搬家

　　2009年11月5日，恆大在香港聯交所正式上市台南 搬家當天收盤，恆大市值達到705億港元，恆大總裁許家印也憑藉68%的持股將479.49億港元（約合人民幣422億人民幣）收入囊中，首次成為中國首富。

　　不過台南搬家推薦這個首富之位來得有些遲，2008年許家印本有機會坐在這個位置台南 搬家2007年，恆大啟動IPO計劃，當時業內人士預測，如果恆大在香港上市成功，許家印將有可能成為中國的新一任首富。之後反轉的劇情是，2008年3月20日，土地儲備量位居全國第一的恆大集團在香港首次公開發行股票遇冷擱淺台南搬家推薦許家印的首富之路也因此中斷。

　　IPO計劃失敗后台南搬家推薦恆大資金鏈幾近崩潰台南搬家推薦不少業內人士甚至直接將其與「死亡」挂鉤。不過「被收購」搬家公司被倒閉」的恆大隨即拿出業績打臉「吃瓜群眾」，2008年恆大實現銷售收入118億元。

　　中國房地產指數系統秘書長搬家搜房控股有限公司董事長莫天全曾公開表示，2008年下半年全國主要城市商品房的成交量都有40%左右的下滑。在樓市遇冷的大背景下台南搬家推薦恆大這場「業績爭奪戰」打得並不容易。

　　為了挽救資金鏈、回籠資本，恆大地產開啟「特價模式」。2008年國慶期間台南搬家推薦恆大地產在全國12個核心城市的18個精品樓盤同時開盤，並予以「八五折」特價銷售。而這一「讓利策略」讓恆大在國慶黃金周短短七天時間內取得了50億元銷售業績台南搬家推薦佔2008年全年業績的42.37%台南搬家推薦成為資金鏈回血的第一大功臣。

　　2009年3月5日，參加完全國兩會政協聯組會議的許家印在媒體圍堵時回應恆大資金鏈問題，搬家公司去年一季度台南搬家推薦恆大計劃上市，但受到金融危機影響延緩了，120億~150億的融資計劃沒有實施，對企業有很大的影響，恆大因此比別的房地產企業多了一個寒冬台南 搬家」隨後許家印話鋒一轉，搬家公司但對於恆大來說，最冷的寒冬已經挺過去了台南 搬家」

　　接下來迎接恆大的是「柳暗花明又一村」台南 搬家沉寂了一年的恆大捲土重來台南搬家推薦2009年重啟IPO。此次的上市之路，恆大走得尤為順利，截至公開認購時台南搬家推薦恆大保證金認購額高達38.6億元台南搬家推薦較其招股首日超額近五倍台南 搬家

　　一年時間，從跌入谷底到重新登頂，無論是上市還是成為首富，對恆大和許家印來說都不是易事。

　　高負債下的「圈地運動」

　　恆大的關鍵詞有很多，而最讓人印象深刻搬家出現頻次最高的有兩個：一個是高土儲；另一個是高負債。

　　2006年，恆大引入美林、德意志銀行等多家國際知名投資機構約10億美金的投資后，開始瘋狂「圈地」。到2008年，恆大從偏安廣州一隅到全國22個城市台南搬家推薦土儲面積增至4600萬平方米，翻了8倍。而彼時台南搬家推薦各大房企放緩拿地速度台南搬家推薦2008年台南搬家推薦碧桂園的土儲面積稍遜恆大台南搬家推薦為4439萬平方米；富力地產土儲面積2537萬平方米搬家萬科土儲面積2281萬平方米，均約為恆大土儲面積的一半。

　　然而，2008年土儲面積的成倍增長，於恆大而言只是開始。

　　恆大在之後的「圈地運動」中顯得更加果敢。2010年，房企拿地基本處於停滯狀態，消耗庫存是房企間達成的無聲默契。而這個時候恆大反其道行之台南搬家推薦大手筆買買買，成為房企中的搬家公司一股清流」。2010年，恆大土儲面積再次翻番達到9600萬平方米，不但成為了全國最大的「地主」，還比土儲面積位居第二的綠地集團高出一倍台南 搬家

　　伴隨高土儲一同到來的還有高負債台南 搬家2008年恆大負債合計199.39億元，而這一數字在2009年為499.14億元，2010年漲至830.86億元台南 搬家雖然高負債在房地產行業已成常態台南搬家推薦但每年負債額幾乎成倍增長的房企卻僅恆大一家台南 搬家

　　高負債一方面有利於房企抓住機會快速擴張；另一方面也容易給企業帶來搬家公司資金鏈緊張」的沉重打擊。然而讓公眾不解的是，2008年IPO失敗后，恆大資金鏈幾近斷裂台南搬家推薦已經在高土儲上「栽了跟頭」的恆大為何還打算在同一個地方摔兩次台南 搬家

　　恆大對「圈地」的熱情在房企中顯得有點特立獨行甚至一意孤行。不過時間證明恆大的眼光確實獨到，隨後各大房企加入圈地熱潮、「地王」頻現，而恆大卻早已憑藉先發優勢低成本購入大量土儲。

　　易觀智庫房企中心研究總監嚴躍進告訴《中國新聞周刊》，「土地儲備是衡量上市房企的一個重要指標台南 搬家所謂「巧婦難為無米之炊」，土地是最基本的投資生產要素」，而這一道理台南搬家推薦恆大2006年就已經參透，是最早一批具有土儲意識的房企。

　　俗話說台南搬家推薦搬家公司捨不得孩子，套不到狼。」2017年6月30日台南搬家推薦恆大土儲面積達到2.76億平方米台南搬家推薦且今年上半年新增土儲就超過6000萬平方米台南搬家推薦遙遙領先其他房企；此外，恆大負債合計13248億元台南搬家推薦幾乎相當於同行萬科和碧桂園上半年的負債總和。

　　在高土儲和高負債的策略下，地產行業起步較晚的恆大一路狂奔。2016年，恆大土地儲備、銷售金額、資產規模、營收規模均超萬科，最終成為龍頭老大。

　　今年以來，恆大股價更是持續走高，7月27日許家印資產凈值超過萬達集團董事長王健林，成為國內地產首富；9月18日，恆大股票漲至27.75港元台南搬家推薦再創歷史新高，許家印也因此成為中國首富。

　　向低負債輕資產轉型

　　高土儲和高負債給恆大帶來高增長的同時也帶來了高風險台南搬家推薦已經做過「老大」的恆大決定放慢步伐、穩健發展台南 搬家「求變」是恆大2017年給自己的新標籤台南 搬家

　　2017年8月28日，恆大在中報里提到三個轉變：一是從搬家公司規模型」發展戰略向「規模+效應型」發展戰略轉變；二要從高負債搬家高槓桿、高周轉、低成本的搬家公司三高一低」向低負債、低槓桿、低成本搬家高周轉的「三低一高」發展模式轉變；三是完成搬家公司房地產業」向「房地產+服務業」轉變。

　　三大轉變台南搬家推薦並不是恆大的隨心起意，一直都在「等風來」的恆大終於迎來了自己轉型的時機台南 搬家

　　2017年上半年，恆大合約銷售達人民幣2240.9億元，合約銷售建築面積為2475.1萬平方米；同時，恆大實現收入1879.8億元，較去年同期上升114.8%，實現凈利潤231.3億元，較去年同期上漲224.4%，股東應占利潤188.3億元台南搬家推薦較去年同期上漲832.2%。亮眼的業績為恆大的戰略轉型做足了準備工作。

　　從「三高一低」向搬家公司三低一高」的轉變是恆大最為重視，也最下功夫的一個。2017年上半年台南搬家推薦恆大提前完成了共計1129.4億元的永續債贖回工作，既是恆大降低負債的決心台南搬家推薦也是其轉變邁出的第一步台南 搬家

　　接下來恆大要走的「第二步」「第三步」還有很多台南搬家推薦就像負債不是一天堆積而成的，恆大的「減負」工作也只能循序漸進。為此，恆大準備在2017年7月至2020年6月台南搬家推薦將土儲總量控制在每年負增長5%~10%；力爭在2020年6月30日將負債率將至70%左右。

　　如果說「三低一高」模式對負債率提出的要求僅僅停留在一個模稜兩可的數字上，那從「規模型」發展戰略向搬家公司規模+效應型」發展戰略的轉變，就為降低負債指明了具體的操作方向：一方面，適度降低土儲規模以減少土地款支出，以審慎搬家務實的策略在必要地區補充優質土地儲備；另一方面，通過收購兼并搬家合作開發等項目獲取方式為下階段拓展項目。

　　不過恆大要想在2020年實現這一目標並不是其在中報里規劃的那麼簡單。伴隨房企股價高漲的，還有對房地產前景的不看好台南搬家推薦恆大未來將要面對的絕不僅僅只有「高負債」和搬家公司高土儲」這兩大包袱。

　　恆大的轉型不僅僅停留於房地產，還意味著更多元化的發展，而多元化的目的是為了幫助恆大實現輕資產。不光是恆大台南搬家推薦越來越多的房地產企業走上了多元化的發展道路，比如萬達的「去地產」模式、地產+金融搬家地產+旅遊的多重組合方式。

　　恆大的搬家公司房地產+服務業」，加的也是多元化台南 搬家恆大在其2017年中報提到，2016年集團完成了以地產為基礎、金融搬家健康為兩翼搬家文化旅遊為龍頭的多元化產業布局台南搬家推薦完成了由「房地產業」向「房地產+服務業」的轉型。

　　不過恆大的多元化究竟能給恆大帶來多少收益仍是一個未知數台南 搬家至少以目前的現狀來看，恆大冰泉18億元出售搬家恆大文化從新三板摘牌，恆大淘寶掛牌新三板以來4年半虧損超30億元，恆大想要通過多元化來實現輕資產可能並不樂觀台南 搬家

▲鹿港鎮溝墘里一戶鐵皮民宅凌晨發生火警，消防人員撲滅火勢後，出動「山貓」挖掘，在廢墟中找到受困婦人，已無生命跡象台南 搬家（圖／記者陳雅芳翻攝台南搬家推薦2017.10.8）

彰化縣鹿港鎮，8日清晨傳出民宅火災台南搬家推薦由於磚造鐵皮建築的鐵皮屋頂倒塌台南搬家推薦消防人員出動挖土機協助搶救，附近居民發現獨居的60歲洪姓婦人失蹤，疑似被燒得高熱而坍塌的鐵皮屋壓在屋內，消防人員撲滅火勢後，出動搬家公司山貓」挖掘台南搬家推薦在燒熱的廢墟中找到受困婦人，但已明顯死亡，將由檢警進行相驗，起火原因仍待進一步調查。

彰化縣消防局第三大隊大隊長施順仁表示，鹿港溝墘巷的民宅8日清晨5時許傳出火災台南搬家推薦消防人員接獲通報台南搬家推薦立即出動1個消防大隊及3個消防分隊搶救，人員出發途中就發現濃煙，火勢約在半小時就已獲得控制，現場為為1樓磚造、2樓鐵皮建築，燃燒面積約24坪，工廠已無營業台南搬家推薦大火造成屋頂塌陷，一名黃姓婦人（60歲）獨居在該處。

消防局指出，屋主的小兒子也住鹿港台南搬家推薦趕回發現老宅一片火海，鐵皮屋頂已燒坍台南搬家推薦打手機聯絡不到住在屋裡的母親，相當著急，直到天亮火勢完全被撲滅，消防人員研判婦人被壓在鐵皮屋底的可能性高達九成，調派挖土機開挖殘垣斷壁，在一樓與二樓之間的碎瓦礫找到黃洪婦，已無生命跡象台南搬家推薦另失火原因待查。

警方調查，黃姓婦人的家屬大多在中國工作，婦人平日早上都會跟鄰居好友泡茶聊天，這次連續假日台南搬家推薦在中國工作的部分家屬也有返台台南搬家推薦以往都在老家烤肉，今年改到兒子家聚餐，婦人獨自返家休息，卻不幸發生火災的意外，家屬哀傷不已。